最初の一戸目なに買おう?区分のメリット・デメリットを紹介!

最初の一戸目なに買おう?区分のメリット・デメリットを紹介!
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実は区分の買付(かいつけ)にも挑戦してみたぴょん子です、こんにちは。

買付というのは「この金額ならほしいなー」と不動産屋さんに意思表示をすることです。買付をしたからといって絶対に買わなければならないというわけではなくて、やっぱりやーめたって言って買わないこともあるし、ほかの人が自分より高い金額で買いたいって言った場合は買えないです。ただ、「やっぱりやーめた」を何回もやると「オオカミ少年」になって信用してもらえなくなるのと、不動産屋さんが売主に怒られちゃったりしてかわいそうなので、なるべくならそういうことはしないほうがいいよって感じです。

この区分の買付を入れた話はまた後日「ぴょん子活動日記」の枠で書くとして、今日は区分のメリット・デメリットということでお伝えしていきます。

まず「区分」とは、マンションやアパートの一室のことです。それが10室とか入ってて建物まるごとになると一棟、になります。

区分所有のメリット

価格が安い

ワンルームマンションは150万円~、ファミリータイプは300万円~という価格の安さです。初心者(私含め)はウン千万とかローン組むのってすごく怖いと思うんですが、これなら「300万円なら万が一だめでも返せそう!」って思いますよね。

競争が相手が少ない

これはファミリータイプに言えることですが、投資家の人が狙うのってワンルームが多いそうです(地域によると思いますが)。また、どちらかというとスピーディーに規模を拡大できる一棟物件のほうが投資家には人気なので、区分は競争相手がそう多くはないです。セミナーなどに行っても区分狙いの人はみたことがありません。何回か買ったことあるけど今はやってない、という方がチラホラ、という感じです。

売却相手が投資家以外の可能性が高い

これは、上記の続きのような話ですが、競争相手が少ないということは、売るときも相手は一般的な家庭(家族)である可能性が高いということです。つまり、投資家相手だと「利回りがこうだからここまで値切らないと買えない」とかなってくると思うんですが、一般の方は自分が住むことを想定して買うので、価格交渉の面でこちらが有利になる可能性があります。投資家に売るより高く売れそうってことですね。

いざとなったら自分で住める(ヤドカリ投資法)

場所にもよりますが、最初のころって自分が知っている土地で投資を始める方が多いと思うんです。ということは「自分が住んじゃえばいいじゃん」って話なんですね。え?どういうこと?それは「ヤドカリ投資法」が使えるということなんです。ヤドカリ投資法とは「住宅ローンで買って、返し終わったら人に貸す」というのを繰り返す手法です。特に中がボロボロだったりしたときにとても効率的な方法で、中を自分でDIYしながらローンを払い、ローン返済とともに貸しに出す、すると、どんなに家賃が安くなったとしても赤字になることはないんです。これは戸建てでも使えますね。

区分所有のデメリット

出口戦略が少ない

出口戦略とは、最後物件を売るときにどんな売り方があるか、というその戦略のことです。一戸建ての場合、入居者ごとオーナーチェンジで売っても良し、更地にしても良し、駐車場にしても良し、様々な出口戦略が考えられますが、区分はもうワンパターンしかなですね。これは、売れなかった時にキツイと思いませんか。中をリフォームするくらいしかできることがありません。

担保力が低い

区分所有は、一応土地の持ち分というのはありますが、実際に土地が残るわけではありません。よって、担保力が低いといわれています。区分ひとつ買って不動産投資おしまいにするなら全然問題ないんですが、これからバンバン買い増ししていこうと考えるなら、担保価値がほとんどない、むしろ足かせになる可能性があります。そもそも区分を買うときに融資が通るかも微妙という話です…。

資産拡大スピードが遅い

同じ手間で10室買える一棟物件と、一回の契約で一室しか買えない区分。これでは規模拡大のスピードが全然違いますよね。なので、やるとしたら「これから一棟物件を買いたいけど練習したい」って人向けでしょうか。いや待てよ、、、でも上でそれやると融資が厳しいって書いたぞ…ということは…そうですね、そういうことです笑

管理費・修繕積立金

たとえ入居者がいなかったとしても管理費と修繕積立金は毎月払わなければなりません。ということは、手持ちに余裕がないとちょっと怖いですね…。そして買うときにも、修繕積立金がきちんと支払われているか確認して、大規模修繕の予定などを聞いておかないと、「あなたこの部屋の人?今度修繕するんだけど全然お金たまってないから来月までに100万入れといてね」なーんて恐ろしいことになりかねないんです…。これ、結構調べてみるとあるあるな事例のようで、きちんと買う前に調べないとアカン項目のようです。ただ、お買い得物件はそんな情報聞いてから買付入れてたんじゃ、ほかの人に満額で買付入れられちゃいますよって話なんですよ…きびしい!w

空室リスク

これはどの不動産投資スタイルでも発生しますが、区分の場合、工夫の余地が少ないのが致命的です。見るからにお化けマンションだったら、中を見ようと思いますか?少なくとも自分は絶対に思いませんw 逆に、外見がそこそこ綺麗だったら、中見なくても買っちゃおうかな、ってなりませんか?「人は見た目が9割」なーんて言いますけど、結局マンションも同じなんですね笑 そして、その外見は区分のオーナーにはどうすることもできないということです。管理会社に広告料倍とか払えば一生懸命客付けしてくれて入居付けには困らないって展開もあるのかもしれませんが…。うーん…。

 

いかがだったでしょうか。結局、「今現在では区分の投資は一般的にはお勧めされていない」ということなんです。事故物件とかですっごく安く買えた、とかの例外は別かもしれませんが、これから第一歩を踏み出そうとしている人にはちょっと向かないような印象を受けました。地域によってはワンルームの需要がなさ過ぎて価格崩壊しちゃってるところもありますので、注意が必要です…!

さて次回は戸建てのメリット・デメリットをご紹介します!

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