自分は融資を受けられる?融資審査の仕組みを解説!②

自分は融資を受けられる?融資審査の仕組みを解説!②
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こんにちは、ぴょん子です。癒されるヌコ様がいましたので癒しをお裾分けいたします。どんぞ~

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なんか笑ってるみたいに見えますねw

さて今回は物件評価について解説します。物件評価には積算評価収益評価があります。

銀行は積算評価と収益評価、どちらかが良好な数字でないと融資をしてくれません。また、この評価が悪いということは将来物件を売却するときにたいした値段にならないという可能性があります。融資のためだけでなく、いずれ来る売却時のためにこの2つは計算しておきましょう。

物件評価の仕組み

積算評価

積算評価とは、簡単に言うと「担保価値がどれくらいなのか(売るときに最低いくらいなるのか)」を表すものです。担保力については違う会で詳しく解説します。

積算評価の計算の仕方は、

積算評価=土地の評価額+建物の評価額 で出すことができます。

土地の評価額

土地の評価額を出すには「路線価」を知らずには出せません。

土地の評価額=路線価×面積×掛け目

路線価

路線価は、全国地価マップというサイトで調べることができます。

www.chikamap.jp

道路によって路線価が違うので、物件の住所がわかっていないと正確な路線価を出すことはできません。

例えば、こんな感じで

道路ごとに数字がふってあります。(アルファベットは今回関係ないです)

120Dと書いてある道路に面している100平米の土地の評価額は

120千円(=12万円)×100=12,000,000円 となります。

掛け目

掛け目とは、土地の形や接している道路によって数字が変化します。

  • 土地の形であれば、正方形に近いほど評価は高くなり、平行四辺形だったり三角形だったりするほど評価は低くなります。
  • 借地権や法定地上権の物件は土地が自分のものにならないので土地評価は0とみなされます。大家さんの中には「借地権で売ってる物件は大抵あとから所有権いらない?って言ってくる」ということで借地権の物件を好んで買う人もいるそうですが、はじめのうちは所有権を買うようにしましょうw
  • 角地は出入りがしやすいですし、工事もしやすいので人気があります。そういう人気のポジションは評価が高くなります。だいたい路線価の5-10%アップといったところです。
  • ブランド立地(銀座、表参道など)もプラス評価になります。ただ、買うときもめちゃ高いすけどね…
  • 用途地域によっても評価が変わります。例えば、家を建てられない土地なら評価は低くなり、家でもスーパーでもOKという場所なら評価は高くなります。
  • 高低差や斜面の有無も重要です。斜面の土地で、盛り土をしないと家が建てられないといった場所の場合は評価が低くなります。

 

長くなったので建物の評価は次回にしますかw

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