キャッシュフローって?計算方法をわかりやすく解説!

キャッシュフローって?計算方法をわかりやすく解説!
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こんにちは、ぴょん子です。去年ゲットできなかったゴンチャロフのアニマルショコラ20個入りを今年は…ゲットできましたー!個人的にはハムスターが一番可愛い。うん。可愛すぎて食べられないw

今日はキャッシュフローについて解説していきます。結局収支シュミレーションソフト使えば早いじゃんって結論ですw

キャッシュフロー

キャッシュフローとは

キャッシュフローとは手取りの収入額のことです。家賃収入だけでなく、税金やローン返済などを考えて最終的に手元に残る額はいくらか、を計算します。

計算方法

キャッシュフロー=家賃収入ー必要経費ー減価償却費①ー返済利子ー税金ー返済元金+減価償却費②

これが、毎年の手取り金額です。では、細かく見ていきましょう。

必要経費:管理費・修繕積立金、委託管理費、固定資産税・都市計画税、その他諸費用

減価償却費①:法定耐用年数の期間、毎年経費として引くことができる金額

返済利子:ローンの金利分の利子。税引き前に経費として引くことができる

税金:上記の経費を除いた、税引き前利益に対して税金がかかります

返済元金:経費としては計算できないので、税金を払った後に支払う

減価償却費②:これが、減価償却が節税といわれる理由です。税引き前に経費としてひいた減価償却費をこんどはプラスすることができます。つまり、キャッシュフローに加えてよいという計算です。

税金がひかれる前に引けるもの(返済利子など)は、経費としてみなされるものです。税引き前の金額をなるべく小さくしておいたほうが、かかる税金が少なくなります。だから、築古戸建てで4年で減価償却となると、400万円で買っていれば1年間に100万円も減価償却できることになり、税引き前に家賃収入を入れたとしても収支がマイナスとなる=税金かからない、というものすごい節税効果を発揮するということです。

 

ローンを何年で組もうか悩んでいる方は、下記のソフトが使えます。

http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644

基本的には法定耐用年数までしかローンは組めませんが、ある銀行では法定耐用年数以上の年数でローンを組むことができます。ただし、ローン期間を延ばすことで1年あたりの返済額を小さくする→見かけのキャッシュフローがよくなる、というだけで、最終的に儲かるかと言ったら微妙です。なぜかといえば、年数が経つわりに、元金の返済が進まないからです。これはまた次回解説します。結局、法定耐用年数まででローンを組む計算をして、それでもキャッシュフローがプラスになるような買い方をするのが良いと思われます。

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