物件の良し悪しを判断しよう!判断指標について解説!

物件の良し悪しを判断しよう!判断指標について解説!
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こんにちは、ぴょん子です。先週は胃腸風邪にやられて大変な目にあいました…。あれですね、自ら体験してわかったことは、胃腸風邪の時は①なるべく食べない②水分と一緒に電解質を摂る③食欲が出てきたらなるべく乳酸菌(納豆とか整腸剤とか)を摂る これをやると回復がめっちゃ早いです。お試しあれw

今日は物件の良し悪しを判断するときに使う指標について解説していきます。買ったのは良いけど毎月赤字!なんてことにならないように指標を使って判断できるようになりましょう!

表面利回り

概要

物件検索すると出てくる値は、この表面利回りが使われています。

例えば上記、これも表面利回りです。表面利回りは、空室が発生しない場合の利回りです。手数料や管理費などの経費を全て無視して出しているので、実際はこれほどの収入はありません。

ひどいところだと、こんなに高い家賃とれるわけないでしょ!という家賃で計算して利回りを出しています。表面利回りが良いから買ったのに、実際に募集してみたらこんな家賃じゃ全然入居がつかない、なんてことにならないように、相場家賃を自分で調べて表面利回りを出しなおしてみる作業は必須だといえます。

できれば、相場の家賃を調べるだけでなく、その地域の家賃下落率までを考えて物件購入を検討したほうがよいでしょう。予想以上に早く家賃は下落していくので、からく見積もっておいたほうが有事の際に慌てなくて済みます。

計算方法

表面利回り(%)=想定年間満室家賃÷購入価格×100

例えば、家賃が月に6万円、物件価格が600万円だった場合の表面利回りは

6万円×12か月÷600万円×100=12

よって、この物件の表面利回りは12%ということになります。地域によって全く相場の利回りが異なりますので、「この辺の利回りでこれならお買い得!」という相場観をつかむまで計算しまくりましょう!

実質利回り

概要

表面利回りは経費を全く考えていない利回りでしたが、こちらは経費を全て盛り込んだ、実際に入ってくる家賃がわかる利回りです。例えば管理費や固定資産税など、毎年必ずかかるようなものも計算に含まれています。同じ表面利回りの物件があったとしても、戸建てと区分では実質利回りが大きく異なってきます。戸建ては固定資産税がかかりますし、区分は管理費がかかります。そこまで考えて、本当の利回りはどうなのか、がわかる指標が実質利回りです。

計算方法

実質利回り(%)=(年間家賃収入ー管理費などの経費)÷(物件価格+仲介手数料などの必要経費)×100

実際の家賃収入というは、入居者が家賃として払った金額から管理費などを差し引いた金額です。また、物件価格も、実際は物件価格だけを払えばよいのではなく、そこに仲介手数料や印紙税、不動産取得税などが加算されます。

この実質利回りを出しておけば間違いなく収入の計算ができるかのように見えますが、実際は家賃収入も空室率によって変わったりするので、これも目安程度に考えておいたほうがよいです。ただ、周辺の環境(徒歩距離や築年数など)から入居率などはある程度推測することは可能ですので、見える!賃貸経営などで需要を判断してみるとよいでしょう。

ROI

概要

資金効率を考える指標になります。現金で物件を購入する場合、手元の資金が減ってしまうので効率があまり良いとは言えません=ROIは低くでます。逆に、フルローンやオーバーローンで手元の資金を使わずに物件を買う場合には資金効率が良いといえるのでROIは高くでます。要するに、1年間で自己資金をどれだけ(なん%)回収できるかという指標がROIです。

このROIを計算しておかないと、キャッシュフローの中でローンを返せるのかとか、10年ローンにするか20年ローンにするかとかの判断がつかないので、必ず計算するようにしましょう。

計算方法

ROI(Rtuen On Investment)=キャッシュフロー÷自己資金×100

キャッシュフローとは、税金やローンを払ったあと、最終的に手元に残る現金のことをいいます。

例えば、自己資金1割(500万円)で5000万円の物件を買った場合。家賃収入が月60万円、返済が月30万円だとすると

ROI=(60-30)万円×12か月÷(5000ー500)万円=8%

よって、1年間で8%(40万円)自己資金を回収できます。

もう一つの例で、自己資金1割(500万円)で5000万円の物件を買った場合。家賃収入が月60万円、返済が月90万円だとすると

ROI=(60-90)万円×12か月÷(5000ー500)万円=-8%

よって、1年間で8%(40万円)の持ち出しが発生するということになります。

このように、ROIを出しておくことで自己資金がどのように推移するのかがわかります。目安は10%と言われていますが、探してみるとなかなかそのような物件はありません。

次回はキャッシュフローについて解説していきます!

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