新築と中古を比較!メリット・デメリットを紹介!

新築と中古を比較!メリット・デメリットを紹介!
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こんにちは、ぴょん子です。私が不動産投資を始めようと思って最初に聞きに行ったセミナーが新築マンションの区分のセミナーでした。計算表をみて、トータルでマイナスになってたもんだから、こんなんでやる人いるんかwと思ったんですが、相続とか考えている人にはいいんですかねぇ…(・´з`・)

新築のメリット

ローンを組みやすい

築古のボロッボロ物件よりは確実に人が入りそうということで、銀行さんもお金を貸してくれやすいです。金利も中古物件より低かったり、返済期間も割と長めにとれたりします。頭金なしでローンくめちゃったりもします。

入居付けが容易

ほとんどの人は誰かが使った部屋に住むのと新築とだったら、新築が良いと思います。それプラス人気を取り入れた最新の間取りということで、やはり新築は人気です。入居もすぐに決まることが多いようです。

しばらくは大きな修繕費用がかからない

中古と違って配管が~とか外壁が~ってことがないので、想定外の出費というのはあまりないでしょう。

新築のデメリット

価格が高い

自分で安い土地を見つけて、安く建てられれば良いと思いますが、出来上がった建物を買うとなると当然中古物件よりは高いです。知人の話では建てる時に、建築業者が図り間違えてちょっと大きく作っちゃったから追加費用が発生してしまった、なんて事例もあるので、余裕資金を持っていないと何かあったときに怖いです。

家賃下落スピードが早い

新築は、はじめこそ「通常の家賃+新築というプレミア」で高くふっかけても入居が決まっちゃったりしますが、最初の一人が出ていったらもうそれは中古になってしまうので、そこからの下落スピードは中古物件の比ではありません。中古はもともと低い(さらに経過年数とともに下がりますが)ので、新築ほどの下落率ではありません。

中古のメリット

なんといっても価格が安い

築年数が経っているものほど安い!ただ安く買えてもリフォーム費用があとからかかったりする場合があるので注意が必要です。家賃下落スピードも新築ほどではないので、高利回りが狙えます

中古のデメリット

融資が通らない場合がある

建物には法定耐用年数(建物が使用できる期間のこと)というものがあり、木造だと22年です。通常融資は法定耐用年数までしか組めません。築10年の木造なら12年ローン、といった具合です。なので、例えば築40年の木造一戸建てとかだと法定耐用年数を超えてしまっているのでローンが組めなかったりします。それでも組める銀行もありますが(ス〇ガとか)、これからの傾向としてどんどん融資が閉まってくることを考えると、現時点では組めても将来難しいのではないかと思われます。

ローンを組むのに頭金が必要

新築の場合にはフルローンが組めたりしますが、中古の場合にはフルローン・オーバーローンは難しい場合があります。絶対に無理ということではありませんが、フルローンを組む場合には組めるような物件を探すということが必要になります。

リフォーム費用がかかる

購入直後にリフォーム費用がかかる場合があります。オーナーチェンジなら住んでいるのですぐにリフォームが必要になることはありませんが、空室物件の場合にはリフォームや手直しは必須でしょう。

まとめ

土地と業者を安く見つけることができれば、自分で新築を建てて、それを誰かに売るという手法もありなのかもしれません。また、これからはどんどん不動産の値段が下がるような傾向が見られますが、どんどん上がっているような時には新築で仕入れて数年持った後に売るというのもありだと思いました。その場合はもしかしたら仕入れた値段よりも高く売れるかもしれないですね。

私なら、まず始めるなら中古なのかなと思いました。確実に相場が上がっていくなら新築も良いですが、そんなの誰にもわかんないですしね…\(^o^)/

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